Observatoire des taux
Taux hypothécaires suisses : ce qui fixe le prix de votre hypothèque
Aucune banque ne fixe son taux librement. Le variable suit le taux directeur de la BNS. Le fixe suit les lettres de gage, qui servent de référence au refinancement long des hypothèques suisses. L'écart entre ces deux familles dit laquelle vous coûte le moins cher aujourd'hui.
- Taux directeur BNS pilote le variable 0,00%
- Lettres de gage 2 ans pilote le fixe 2 ans 0,43%
- Lettres de gage 5 ans pilote le fixe 5 ans 0,76%
- Lettres de gage 10 ans pilote le fixe 10 ans 1,02%
- Confédération 10 ans repère sans risque 0,47%
Ce que chaque formule coûte
| Formule | Taux appliqué | Intérêt mensuel |
|---|---|---|
| Variable, indexe le moins cher | 0,70 – 1,10% | 583 – 917 |
| Fixe 2 ans | 1,03 – 1,33% | 858 – 1 108 |
| Fixe 5 ans | 1,36 – 1,66% | 1 133 – 1 383 |
| Fixe 10 ans | 1,62 – 1,92% | 1 350 – 1 600 |
Intérêt seul. En Suisse, l'hypothèque de premier rang n'est généralement pas amortie : ce montant n'est pas une mensualité complète et n'inclut ni amortissement du deuxième rang, ni frais, ni charges de copropriété.
Méthodologie et sources
Les taux affichés ne sont pas des offres relevées auprès des banques. Ils sont reconstitués : au taux de refinancement publié par la Banque nationale suisse, la rédaction ajoute une marge de crédit indicative de 0,70 à 1,10 point pour le variable , de 0,60 à 0,90 point pour le fixe. La marge du fixe est plus étroite parce qu'elle se prend au-dessus des lettres de gage, dont le rendement intègre déjà la durée et un risque de crédit.
Cout d'interet indicatif, amortissement et frais exclus. Marges de credit hypothetiques appliquees au taux de refinancement, non contractuelles et sans engagement d'aucun preteur.
Le SARON n'est pas republié ici : son administrateur est SIX Swiss Exchange, qui en octroie les licences. Le taux directeur de la BNS en est le pilote et suffit à expliquer la mécanique du variable.
Notre fourchette de marge vous paraît fausse ? Écrivez-nous : nous publions les corrections argumentées, avec leur auteur.
Comment lire ces courbes
Ce que votre banque vous propose n'est jamais un de ces taux. C'est l'un d'eux, augmenté d'une marge de crédit qui dépend de votre dossier, de votre nantissement et de la concurrence entre prêteurs. La mécanique, elle, ne varie pas.
Le variable suit la BNS
Une hypothèque indexée se réajuste au rythme du taux directeur. Quand la Banque nationale bouge, votre charge bouge, avec quelques semaines de décalage. C'est la formule la moins chère aujourd'hui. Elle vous laisse exposé.
Le fixe suit les lettres de gage
Pour garantir un taux sur dix ans, une banque doit elle-même se financer sur dix ans. Elle le fait notamment en émettant des lettres de gage, des obligations adossées à des créances hypothécaires. Leur rendement fixe son coût de refinancement marginal, et c'est le plancher sous votre offre de taux fixe.
Le détail de ce mécanisme, et la marge que votre banquier prend par-dessus, sont expliqués dans notre article sur les lettres de gage et la formation du taux fixe.
L'écart avec la Confédération mesure la prime immobilière
Les lettres de gage à dix ans rendent 1,02%, l'emprunt de la Confédération à même échéance 0,47%. L'écart de 0,55 point est ce que le marché exige en plus pour financer de l'immobilier suisse plutôt que l'État. Il se resserre quand la confiance revient. Il s'écarte au premier signe de tension.
La pente dit ce que le marché anticipe
Entre le 2 ans à 0,43% et le 10 ans à 1,02%, l'écart atteint 0,59 point. Une courbe qui monte signifie que les investisseurs attendent des taux plus élevés demain. Concrètement : pour qu'un fixe dix ans souscrit aujourd'hui batte une stratégie de fixe court renouvelé, il faudrait que le 2 ans dépasse environ 1,16% dans deux ans. C'est le seuil à surveiller.
Nous détaillons ce calcul, et les trois profils d'emprunteur pour lesquels il conclut différemment, dans notre article sur le choix de la durée du taux fixe.
Données relevées le 14 septembre 2026. Cette page est réactualisée automatiquement à chaque publication de la Banque nationale suisse.