Un couple signe pour une villa clé en main à 3,4 millions dans la campagne genevoise. Dix-huit mois plus tard, la facture s’établit à 3,9 millions et trois artisans ont inscrit une hypothèque légale sur leur parcelle.
Ils avaient pourtant tout payé.
L’expression clé en main n’existe pas en droit suisse. Elle recouvre en pratique un contrat d’entreprise, régi par les articles 363 et suivants du Code des obligations, dont la qualité de rédaction détermine à elle seule l’écart entre le prix annoncé et le prix final. Le sujet est cousin de l’achat sur plan, mais la mécanique diffère profondément de celle décrite dans notre guide de l’acquisition d’un logement neuf sur plan à Genève.
Entreprise générale ou entreprise totale, la première ligne à vérifier
Deux montages coexistent, et la confusion entre les deux est la première source de litige.
L’entreprise générale exécute un projet déjà conçu. L’architecte reste mandaté par le maître de l’ouvrage, conserve la maîtrise du dessin, et contrôle l’exécution pour son compte.
L’entreprise totale conçoit et exécute. Elle porte l’architecte en interne ou le sous-traite. Le maître de l’ouvrage y gagne un interlocuteur unique et y perd son contre-pouvoir technique.
Le second montage n’est pas mauvais en soi. Il devient dangereux quand personne, du côté du maître, ne dispose des compétences pour contester un choix de matériau ou une variante d’exécution. Le remède est simple et coûte entre 1,5 % et 3 % du montant des travaux : mandater un architecte ou un ingénieur indépendant pour le seul suivi de chantier et la réception.
Le prix ferme n’est ferme que dans son périmètre
Un contrat à prix forfaitaire engage l’entrepreneur : il supporte les surcoûts, sauf circonstances extraordinaires imprévisibles.
Encore faut-il savoir ce que le forfait couvre. Le descriptif de construction annexé au contrat est le document le plus important du dossier, et le moins lu. Il liste ce qui est inclus. Tout ce qui n’y figure pas fera l’objet d’un avenant, facturé sans concurrence, à un moment où changer d’entreprise est impossible.
Les postes le plus souvent exclus d’un forfait genevois :
- les aménagements extérieurs au-delà d’un périmètre défini, terrassement, murs de soutènement, plantations ;
- les raccordements aux réseaux et leurs taxes, dont le coût varie fortement selon l’éloignement ;
- les fondations spéciales en cas de mauvaise portance, alors que l’étude géotechnique est parfois postérieure à la signature ;
- les équipements techniques évolués, une installation domotique complète relevant presque toujours de l’option, comme le détaille notre analyse de la villa genevoise connectée ;
- la piscine et ses abords, sujet à part entière compte tenu des contraintes d’autorisation et de chauffage applicables à Genève.
Une règle d’expérience circule chez les maîtres d’ouvrage genevois : provisionner 8 à 12 % au-delà du forfait pour un projet correctement décrit, davantage si le descriptif tient en moins de vingt pages.
SIA 118, l’annexe qui décide de vos droits sur cinq ans
Le Code des obligations impose au maître de vérifier l’ouvrage et de signaler les défauts aussitôt après leur découverte. Appliquée à la lettre, cette règle est brutale : un défaut signalé quelques semaines trop tard peut être réputé accepté.
La norme SIA 118 corrige ce déséquilibre. Elle instaure un délai de garantie de deux ans pendant lequel tout défaut peut être annoncé à tout moment, puis maintient la possibilité d’agir pour les défauts cachés jusqu’à l’échéance de la prescription quinquennale. En cas de dissimulation intentionnelle, le délai passe à dix ans.
D’où la question à poser avant de signer, en une phrase : la norme SIA 118 est-elle intégrée au contrat, et dans quelle version ? Un contrat qui l’écarte sans le dire clairement transfère un risque considérable au maître de l’ouvrage.
Deux garanties financières complètent le dispositif. Une garantie de bonne exécution, généralement de 10 % du prix, couvre la période de réalisation. Une garantie de retenue, souvent de 5 %, prend le relais après la réception. Toutes deux doivent être fournies sous forme de garantie bancaire, et non de simple engagement de l’entreprise. Le schéma diffère de celui d’une vente sur plans, où les acomptes suivent les jalons de l’acte à terme.
L’hypothèque légale des artisans, le risque que personne n’anticipe
C’est la spécificité suisse qui piège les acquéreurs étrangers, et une bonne partie des acquéreurs suisses.
Un sous-traitant impayé par l’entreprise générale peut requérir l’inscription d’une hypothèque légale sur la parcelle du maître de l’ouvrage, dans un délai de quatre mois dès l’achèvement de ses travaux. Le fait que le maître ait intégralement payé l’entreprise générale ne le protège pas. Il peut donc payer deux fois.
Trois protections existent, et il faut les négocier avant la signature, jamais après.
- La garantie bancaire de substitution. L’entreprise fournit des sûretés suffisantes permettant d’écarter l’inscription.
- Le paiement direct aux sous-traitants, ou le paiement conjoint, avec quittance à chaque tranche.
- La liste nominative des sous-traitants annexée au contrat, assortie de leur renonciation écrite à l’inscription, obtenue au fil du chantier.
Cette dernière solution est la plus efficace et la moins utilisée, parce qu’elle demande un suivi administratif que peu de maîtres d’ouvrage acceptent d’assumer.
Le financement d’un chantier n’est pas une hypothèque
Le crédit de construction obéit à une logique propre. Il est libéré par tranches, au fur et à mesure de l’avancement validé, et les intérêts courent uniquement sur les montants effectivement tirés, majorés d’une commission d’engagement sur la ligne non utilisée.
Son taux est supérieur à celui d’une hypothèque ordinaire, parce que la banque finance un actif inachevé. La consolidation intervient à la réception, avec la bascule en prêt hypothécaire dont les conditions se négocient bien en amont : les niveaux de marché servant de base à cette négociation se suivent sur nos courbes de taux actualisées.
Un détail budgétaire pèse plus qu’il n’y paraît. Sur un chantier de dix-huit mois à 3,5 millions, les intérêts intercalaires représentent une somme à cinq chiffres, rarement intégrée au plan de financement initial.
Les jalons genevois, du dépôt à la remise des clés
Le calendrier réel d’une villa dans le canton se décompose ainsi :
- Étude de faisabilité et vérification du rapport de surfaces applicable à la parcelle, quelques semaines.
- Dépôt de la demande d’autorisation définitive, enquête publique, préavis communaux et cantonaux, puis délai de recours de trente jours après publication. Compter six à quatorze mois selon la complexité et le voisinage.
- Exécution, douze à dix-huit mois pour une villa de qualité, davantage en cas de fondations spéciales.
- Réception avec procès-verbal et liste des défauts, point de départ du délai de garantie.
Le poste qui dérape le plus souvent n’est pas le chantier. C’est l’étape deux, et elle dépend d’un voisin que personne n’a rencontré avant le dépôt.