Un acquéreur signe une convention de réservation un samedi matin, verse 50 000 francs, et repart avec le sentiment d’avoir acheté un appartement.
Il n’a rien acheté. En droit suisse, la vente d’un immeuble ne se forme que par acte authentique devant notaire. Tout ce qui précède n’engage pratiquement personne, et surtout pas le promoteur.
Cette asymétrie du début de parcours est mal comprise, y compris par des acquéreurs expérimentés. Elle est pourtant le premier des huit jalons qui séparent une plaquette d’une remise de clés, et elle conditionne la suite. Le cadre économique de ce type d’opération est traité dans notre dossier sur l’investissement dans le neuf genevois en VEFA ; ce qui suit porte sur la chronologie et sur les points de bascule.
Jalon 1 : la réservation, un engagement à sens unique
La convention de réservation sous seing privé ne vaut pas vente. Elle réserve un lot pendant une durée déterminée, généralement trois à six mois, le temps que l’acquéreur boucle son financement et que le promoteur atteigne son taux de commercialisation.
Trois vérifications s’imposent avant de signer :
- où va l’acompte. Sur un compte du promoteur, il est exposé à la faillite de celui-ci. En mains du notaire, il est protégé. La différence est totale.
- dans quelles conditions il est restitué. Refus de crédit, non-obtention de l’autorisation, dépassement du délai : chaque cas doit être écrit.
- ce que le promoteur s’engage à ne pas modifier. Sans clause, le descriptif reste librement adaptable jusqu’à l’acte.
Jalon 2 : l’autorisation et le délai de recours
Beaucoup de promotions se commercialisent avant que l’autorisation de construire ne soit entrée en force. C’est légal et c’est courant. C’est aussi le principal facteur d’incertitude de calendrier.
À Genève, la chronologie enchaîne dépôt, enquête publique, préavis, décision, publication, puis un délai de recours de trente jours. Un recours de voisinage ajoute de un à trois ans selon les instances saisies.
Un acquéreur qui signe avant l’entrée en force de l’autorisation achète un projet, pas une date.
Jalon 3 : l’acte de vente à terme
C’est le moment où l’engagement devient réel, devant notaire, en la forme authentique.
L’acte fixe le prix, le descriptif de construction opposable, l’échéancier de paiement, le délai de livraison et les pénalités de retard. Il organise aussi la protection de l’acquéreur jusqu’au transfert de propriété, généralement par une annotation au registre foncier qui empêche le promoteur de disposer du bien ou de le grever davantage.
Deux clauses méritent une lecture ligne à ligne. Le délai de livraison, d’abord : formulé comme une estimation sans pénalité, il ne vaut rien. La clause de tolérance ensuite, qui autorise le promoteur à modifier matériaux et équipements pour des produits de qualité équivalente. Sans plafond ni procédure de validation, elle vide le descriptif de sa substance.
Jalon 4 : la constitution de la PPE
Parallèlement, le notaire instrumente l’acte constitutif de propriété par étages : tableau de répartition des quotes-parts, parties communes et privatives, règlement d’administration.
Ces documents gouverneront la vie du bien pendant des décennies, et l’acquéreur du premier jour est le seul à pouvoir en discuter les termes, avant que la communauté n’existe. La grille de lecture est celle exposée dans notre analyse de l’achat en PPE et du règlement à vérifier avant de signer, avec une attention particulière au mode d’alimentation du fonds de rénovation.
Ce point est encore plus déterminant sur les opérations de petite taille, dont la fragilité budgétaire est structurelle, comme le montre le cas des ensembles en cœur d’îlot genevois.
Jalon 5 : les acomptes et le financement
Le paiement suit l’avancement, selon un échéancier contractuel : à l’ouverture du chantier, au gros œuvre achevé, à la mise hors d’eau, à la fin des installations techniques, à la réception.
Côté financement, la banque met en place une ligne de crédit de construction, libérée par tranches, dont les intérêts courent sur les seuls montants tirés. La consolidation en prêt hypothécaire intervient à la livraison, et ses conditions se préparent bien avant : les niveaux de marché servant de référence sont publiés sur notre page de suivi des taux suisses.
Un risque juridique persiste ici, identique à celui d’une construction individuelle. Un sous-traitant impayé peut requérir une hypothèque légale sur le lot, dans les quatre mois suivant l’achèvement de ses travaux, même si l’acquéreur a tout payé. Les protections applicables sont les mêmes que celles décrites pour une villa réalisée en entreprise générale : sûretés bancaires, liste des sous-traitants, renonciations écrites.
Jalons 6 et 7 : pré-réception, réception et point de départ des garanties
La visite de pré-réception intervient quelques semaines avant la livraison, alors que les finitions sont encore accessibles. C’est le dernier moment où un défaut se corrige sans procédure.
Un acquéreur avisé s’y rend accompagné d’un professionnel indépendant, avec une liste écrite. Les postes qui concentrent l’essentiel des réserves : planéité des sols, réglage des menuiseries, étanchéité des salles d’eau, équilibrage de la ventilation, conformité des équipements livrés au descriptif.
La réception elle-même s’accompagne d’un procès-verbal signé, qui liste les défauts constatés. Ce document est la pièce maîtresse du dossier pour les cinq années suivantes.
Si la norme SIA 118 est intégrée au contrat, l’acquéreur dispose d’un délai de garantie de deux ans pendant lequel il peut annoncer tout défaut à tout moment, puis de la possibilité d’agir pour les défauts cachés jusqu’à l’échéance de la prescription quinquennale. Sans elle, le régime du Code des obligations impose un avis immédiat, beaucoup plus sévère.
La garantie de retenue, généralement de 5 % du prix, ne doit être libérée qu’après la levée effective des réserves.
Jalon 8 : le transfert de propriété et les frais
L’inscription au registre foncier transfère la propriété. À Genève, l’opération supporte des droits d’enregistrement de l’ordre de 3 %, centimes additionnels compris, auxquels s’ajoutent les émoluments du registre foncier et les honoraires de notaire.
Ces frais ne sont pas financés par la banque. Ils s’ajoutent aux fonds propres, et un plan de financement construit sans eux se révèle insuffisant au pire moment.
Sur l’ensemble du parcours, l’acquéreur dispose de trois véritables moments de levier : avant la signature de la convention de réservation, avant l’acte de vente à terme, et à la pré-réception. En dehors de ces trois fenêtres, il peut se plaindre. Il ne peut plus négocier.