L’acquéreur lit la fiche technique. Il lit le plan. Il visite deux fois, note la vue, mesure mentalement le séjour.
Il ne lit pas le règlement d’administration et d’utilisation.
C’est pourtant ce document, souvent rédigé vingt ans plus tôt par un notaire dont plus personne ne se souvient, qui déterminera s’il peut installer une pompe à chaleur, louer son bien à la semaine, fermer sa loggia ou repeindre ses volets. En propriété par étages, la valeur d’usage d’un lot n’est pas dans l’acte de vente. Elle est dans le règlement.
Ce que la PPE est réellement en droit suisse
Une clarification s’impose, car le vocabulaire trompe.
La propriété par étages n’est pas une propriété d’un étage. C’est une quote-part de copropriété sur l’immeuble entier, assortie d’un droit exclusif d’aménager et d’utiliser des locaux déterminés. Le propriétaire d’un appartement de 180 m² aux Eaux-Vives ne possède pas ces 180 m². Il possède, par exemple, 87 millièmes de l’immeuble, avec un droit exclusif sur les locaux figurant au plan de répartition.
La conséquence est structurante. Tout ce qui n’est pas explicitement attribué en droit exclusif reste commun. Et la liste des parties communes est plus longue que ne l’imaginent la plupart des acquéreurs :
- La structure porteuse, les dalles, les murs porteurs, y compris ceux traversant un lot
- La toiture, les façades, les fenêtres dans la majorité des règlements genevois
- Les colonnes montantes, les gaines techniques, les installations de chauffage collectives
- Les balcons et terrasses, généralement communs avec droit d’usage exclusif, ce qui n’est pas du tout la même chose qu’un droit exclusif
Ce dernier point produit chaque année son lot de contentieux. Un droit d’usage exclusif sur une terrasse n’autorise pas à en modifier l’étanchéité, à y couler une dalle, à y installer une structure fixe. L’assemblée décide. Pas le propriétaire.
Les parts d’étage : la clé de tout
Les millièmes ne servent pas seulement à répartir les charges. Ils déterminent le poids en assemblée.
Un immeuble de vingt lots où l’un des propriétaires détient 340 millièmes n’est pas une copropriété. C’est une monarchie tempérée. Il faut le savoir avant d’acheter, pas après.
Trois seuils comptent en droit suisse :
- La majorité simple des propriétaires présents pour les actes d’administration courante
- La double majorité, en nombre de propriétaires et en millièmes, pour les travaux utiles
- L’unanimité, ou la quasi-unanimité selon les cas, pour les travaux somptuaires et la modification du règlement
La lecture du tableau de répartition, croisée avec l’identité des propriétaires, en dit souvent plus sur l’avenir d’un immeuble que dix visites.
L’angle mort des acquéreurs étrangers
Un investisseur international habitué au modèle de la copropriété française ou du condominium anglo-saxon transpose ses réflexes. Il a tort sur trois points au moins.
Le premier : en Suisse, la PPE n’a pas la personnalité juridique. Elle a une capacité limitée liée à sa gestion, mais elle n’est pas une entité autonome comparable à un syndicat de copropriétaires. Cela change le régime de responsabilité.
Le deuxième : la révision du règlement exige des majorités qualifiées très lourdes. Un règlement obsolète peut le rester trente ans, même quand tout le monde le trouve absurde.
Le troisième : l’acquisition d’un lot en PPE par un ressortissant non européen sans permis d’établissement se heurte à un régime d’autorisation spécifique, sujet qui recoupe directement les questions de résidence fiscale genevoise pour les expatriés.
Le fonds de rénovation : le vrai indicateur de santé
Voilà le chiffre à demander en premier. Avant le prix. Avant les charges.
Le droit suisse n’impose pas de fonds de rénovation obligatoire. Le Code civil le permet, le recommande implicitement, mais ne le rend pas contraignant. Résultat : certaines PPE genevoises constituées dans les années 1990 affichent un fonds correctement alimenté à hauteur de 1 % de la valeur d’assurance par an. D’autres n’ont rien.
La différence est colossale.
Un immeuble de standing de 1985, quinze lots, valeur d’assurance à 22 millions, doit affronter une réfection de toiture, un ravalement de façade et un remplacement d’ascenseur dans la décennie. Facture globale : entre 3 et 4 millions.
Si le fonds contient 2,8 millions, le sujet est un point d’ordre du jour.
Si le fonds contient 180 000 francs, le sujet est un appel de fonds de 240 000 francs par lot, décidé en assemblée, exigible sous quelques mois, sans considération pour la trésorerie personnelle des propriétaires.
Les questions à poser avant toute promesse de vente :
- Quel est le montant actuel du fonds de rénovation, et quel pourcentage de la valeur d’assurance représente-t-il ?
- Quels travaux figurent au plan pluriannuel, et sur quel devis ?
- Quels appels de fonds extraordinaires ont été votés sur les cinq derniers exercices ?
- Existe-t-il un contentieux en cours entre copropriétaires, ou avec un entrepreneur ?
- Quel est l’IDC de l’immeuble, et l’OCEN a-t-il notifié une obligation d’assainissement ?
Cette dernière question est devenue centrale. Un immeuble en dépassement d’IDC porte une dette latente que le vendeur ne mentionnera pas spontanément, et dont le montant se chiffre en centaines de milliers de francs par lot dans les cas les plus lourds. Le sujet est développé dans notre analyse de la rénovation énergétique des biens d’exception.
Les clauses qui tuent la valeur d’usage
Certaines dispositions de règlement, banales à la lecture, détruisent des projets entiers.
La clause d’affectation. Elle réserve les lots à l’habitation, excluant toute activité professionnelle, même libérale, même sans réception de clientèle. Un dirigeant qui compte télétravailler est rarement inquiété. Un consultant qui reçoit trois clients par semaine peut l’être.
La clause anti-location de courte durée. De plus en plus fréquente dans les PPE genevoises depuis 2020, elle interdit purement et simplement la mise en location pour des séjours inférieurs à trois ou six mois. Elle rend inopérante toute stratégie de location courte durée en villa de luxe transposée à un appartement. Sa validité juridique est solide.
La clause d’uniformité extérieure. Elle impose une identité stricte de menuiseries, de stores, de teintes. Techniquement défendable. Économiquement redoutable : elle interdit à un propriétaire isolé d’améliorer ses fenêtres tant que l’assemblée n’a pas voté un programme collectif.
La clause de préemption entre copropriétaires. Rare mais dévastatrice à la revente, elle oblige le vendeur à proposer d’abord son lot aux autres propriétaires, aux mêmes conditions. Elle allonge les délais et refroidit les acquéreurs pressés.
Le neuf ne dispense pas de la lecture
Un acquéreur en VEFA se croit à l’abri. Le règlement sera moderne, pensé par le promoteur, adapté aux usages contemporains.
Parfois. Souvent, non.
Le règlement d’une promotion neuve est rédigé par le notaire du promoteur, dans l’intérêt du promoteur, avant même la commercialisation. Il peut contenir des dispositions qui protègent le vendeur bien après la livraison : réserve de lots invendus avec droits de vote associés, clauses limitant la remise en cause du choix des entreprises, définition étroite des parties privatives qui reporte des charges sur la communauté.
L’acquéreur en investissement immobilier neuf à Genève qui obtient une modification du règlement avant signature est rare. Celui qui l’a au moins lu et pesé se protège déjà d’une part significative des mauvaises surprises.
La régie, variable sous-estimée
Deux PPE identiques, deux régies différentes, deux trajectoires opposées à dix ans.
Une régie compétente tient un plan pluriannuel actualisé, met en concurrence les prestataires, présente des comptes lisibles, anticipe les échéances réglementaires et prépare les assemblées. Une régie médiocre encaisse ses honoraires, reconduit les contrats par inertie, et découvre l’obligation d’assainissement le jour de la notification.
Le mandat de régie se résilie, en théorie. En pratique, il faut une majorité, un ordre du jour, une assemblée, et un successeur identifié. Cela prend deux ans dans le meilleur des cas.
Un notaire genevois spécialisé dans le segment supérieur donne à ses clients un conseil qui résume tout le sujet. Avant de faire évaluer l’appartement, faites évaluer l’assemblée. C’est elle que vous achetez.