Un cadre dirigeant singapourien s’installe à Genève avec un permis B, un contrat à durée indéterminée, un revenu à sept chiffres et l’intention d’acheter une villa à Cologny. Son courtier lui présente trois biens. Son banquier lui accorde un financement de principe en une semaine.
Son notaire lui explique qu’il ne peut rien acheter du tout.
Enfin, presque rien. Le régime suisse d’acquisition immobilière par les étrangers, connu sous le nom de Lex Koller, est l’un des dispositifs les plus restrictifs d’Europe occidentale. Il est aussi l’un des plus mal compris, y compris par des professionnels qui devraient le maîtriser.
Ce que la loi protège réellement
La LFAIE, loi fédérale sur l’acquisition d’immeubles par des personnes à l’étranger, poursuit un objectif assumé depuis 1983 : empêcher l’emprise étrangère sur le sol suisse.
Pas la spéculation. Pas le blanchiment. L’emprise.
Cette philosophie explique la structure du texte. Le critère déterminant n’est pas la nationalité seule, ni la fortune, ni l’origine des fonds. C’est le lien effectif entre la personne et le territoire.
D’où la notion centrale du dispositif : la personne à l’étranger. Est réputée telle, au sens de la loi, toute personne physique qui n’a pas son domicile en Suisse, ainsi que tout ressortissant d’un État tiers, hors UE et AELE, qui n’est pas titulaire d’un permis C.
Un Français domicilié à Genève avec un permis B n’est pas une personne à l’étranger. Un Américain domicilié à Genève avec le même permis B en est une.
La différence tient à un accord bilatéral, pas à un jugement de valeur. Elle est néanmoins déterminante.
Les quatre situations réelles
Ressortissant UE ou AELE avec domicile en Suisse
Assimilé à un Suisse. Aucune restriction. Il achète ce qu’il veut, où il veut, en résidence principale, secondaire ou en immeuble de rendement.
C’est la situation la plus confortable, et elle explique une part de la structure de la demande sur le marché genevois du prestige.
Ressortissant d’un État tiers avec permis C
Également assimilé à un Suisse. Aucune restriction.
Le permis C s’obtient normalement après dix ans de résidence, ramenés à cinq pour les ressortissants de certains États liés par convention d’établissement. C’est long. C’est la condition d’une liberté totale.
Ressortissant d’un État tiers avec permis B et domicile effectif
Voici la situation la plus fréquente parmi la clientèle du segment supérieur, et la plus subtile.
Cette personne peut acquérir une résidence principale, sans autorisation, à trois conditions cumulatives :
- L’immeuble doit servir de logement au lieu du domicile effectif de l’acquéreur
- L’acquisition doit porter sur un seul logement, pas deux, pas un lot plus un pied-à-terre
- L’acquéreur doit occuper personnellement le bien, ce qui exclut la mise en location
La surface est encadrée. La pratique administrative retient un plafond de 3 000 m² de terrain, extensible sur justification objective liée à la configuration de la parcelle.
Trois exclusions absolues s’appliquent en revanche :
- Aucune résidence secondaire
- Aucun immeuble de rendement, donc aucun immeuble locatif, aucun appartement destiné à la location
- Aucune acquisition via une structure sans autorisation spécifique
Le point critique est celui-ci : le jour où cette personne quitte la Suisse, elle n’est plus tenue de vendre. Elle conserve le bien. Mais elle ne peut plus le louer librement, et toute nouvelle acquisition redevient impossible.
Personne domiciliée à l’étranger
Sauf exception liée aux quotas de résidences de vacances dans les cantons touristiques, dont Genève ne fait pas partie, l’acquisition d’un logement est fermée.
Un dirigeant établi à Dubaï qui souhaite une villa à Genève ne l’obtiendra pas. Aucun montage, aucun conseil, aucun intermédiaire ne modifie cette réalité.
Ce qui échappe à la Lex Koller
La loi vise le logement. Elle ne vise pas l’immobilier commercial.
Une personne à l’étranger peut acquérir librement, sans autorisation :
- Des locaux commerciaux, bureaux, surfaces industrielles ou artisanales
- Un immeuble entièrement affecté à un usage commercial, même en tant que placement pur
- Un terrain destiné à la construction d’un établissement stable
C’est une ouverture considérable, et elle structure une part significative des flux d’investissement institutionnels vers la Suisse romande.
La frontière se joue sur l’affectation, pas sur l’intention. Un immeuble mixte est apprécié selon la part de surface affectée au logement. Un immeuble comportant deux appartements de fonction au dernier étage bascule dans le champ de la loi si ces surfaces excèdent la tolérance admise.
Les praticiens retiennent un seuil indicatif autour de 20 % de la surface totale. La marge d’appréciation de l’autorité reste réelle.
Les montages, et pourquoi ils échouent
La créativité juridique s’est exercée sur ce texte pendant quarante ans. Le résultat est instructif.
La société suisse écran. Une SA de droit suisse achète le bien. Ses actions appartiennent à un étranger. La LFAIE regarde à travers : la position dominante d’une personne à l’étranger dans une personne morale rend celle-ci assujettie. Le montage est inopérant et l’acte est nul.
Le prête-nom. Un résident suisse achète officiellement, un étranger finance. C’est une infraction pénale, pas une astuce. Elle expose à une peine privative de liberté, à la nullité de l’acte et à une action en rétablissement de l’état antérieur.
Le financement hypothécaire massif. L’idée consiste à obtenir une position économique sans propriété formelle. La loi assimile à une acquisition le financement d’un immeuble lorsqu’il place le bailleur de fonds dans une position analogue à celle d’un propriétaire. Le seuil est apprécié concrètement.
La location de longue durée assortie d’options. Un bail emphytéotique, un droit de superficie, une option d’achat : tous ces droits sont susceptibles d’assujettissement dès lors qu’ils confèrent un pouvoir de disposition économique.
Le message du législateur est constant depuis quarante ans. La loi ne se contourne pas par la forme, parce qu’elle raisonne en substance.
Ce que cela produit sur le marché genevois
L’effet macroéconomique est mesurable et rarement discuté.
En verrouillant l’accès des non-résidents au logement, la Lex Koller retire du marché genevois une demande potentiellement illimitée. Sans elle, les prix de la couronne lacustre se compareraient à ceux de Monaco ou de Londres. Avec elle, ils restent élevés mais bornés par la capacité contributive des résidents.
Trois conséquences pratiques pour un acquéreur :
- Le marché du prestige genevois est un marché de résidents, ce qui explique sa faible liquidité et sa remarquable stabilité de prix
- La détention longue est la norme, renforcée par le caractère dégressif de l’impôt sur les gains immobiliers décrit dans notre analyse de la fiscalité immobilière genevoise. Cet horizon long change l’arbitrage de financement : il rend le fixe dix ans nettement moins risqué qu’il ne l’est pour un acquéreur mobile, comme le montre notre comparaison des durées de taux fixe
- L’obtention du permis C constitue, pour un ressortissant d’État tiers, un actif patrimonial en soi, dont la valeur excède largement sa dimension administrative
Ce dernier point mérite d’être souligné. Beaucoup de dirigeants raisonnent leur installation en années fiscales. Le calcul de la résidence fiscale genevoise pour expatriés devrait intégrer une variable supplémentaire : le compteur du permis C.
La procédure, quand elle s’impose
Lorsqu’une autorisation est requise et théoriquement envisageable, la compétence appartient au canton. À Genève, c’est l’autorité de première instance en matière de LFAIE qui statue, sous surveillance de l’Office fédéral de la justice, lequel dispose d’un droit de recours.
L’instruction porte sur l’affectation réelle, la personne de l’acquéreur, l’origine et la structure du financement, et l’existence éventuelle d’une position dominante étrangère.
La déclaration mensongère devant le notaire est un délit. Le notaire, du reste, engage sa responsabilité et refuse d’instrumenter dans le doute. C’est une caractéristique du système suisse que les acquéreurs internationaux découvrent avec un mélange d’agacement et de respect : le professionnel ne cherche pas la solution, il applique la règle.
L’horizon politique
Le débat sur un durcissement de la Lex Koller revient régulièrement aux Chambres. Plusieurs initiatives ont visé l’extension du régime à l’immobilier commercial, précisément pour fermer la brèche décrite plus haut.
Aucune n’a abouti à ce jour. Aucune n’a non plus été définitivement enterrée.
Un avocat genevois spécialisé en droit foncier résumait la situation devant un parterre de banquiers privés, il y a quelques mois. La Lex Koller, disait-il, n’est pas une loi immobilière. C’est une déclaration d’intention nationale, écrite en 1983, et que personne n’a jamais eu le courage politique d’abroger ni la légitimité de renforcer.
Elle tient donc. Et pour un acquéreur, elle constitue le premier paramètre du dossier, avant le prix, avant le financement, avant même le choix de la commune.