Un acquéreur genevois de quarante ans trouve aujourd’hui que le crédit coûte cher. Son père, en 1991, payait plus de 8 % sur une hypothèque variable.
Le chiffre paraît invraisemblable. Il est pourtant documenté, et il constitue la borne haute d’une série qui n’a cessé de descendre pendant trente ans avant de remonter brutalement, puis de redescendre. Comprendre cette trajectoire ne permet pas de prédire la suivante. Elle permet en revanche d’arrêter de confondre un niveau et une tendance, confusion qui coûte plus cher que n’importe quelle erreur de négociation. C’est exactement le raisonnement qui structure l’arbitrage entre SARON et taux fixe, et il mérite un détour par l’histoire.
1991, le sommet dont personne ne parle plus
Au début des années 1990, l’inflation suisse dépasse 5 %. La Banque nationale resserre violemment. Le taux hypothécaire variable des banques cantonales culmine autour de 8 %, et l’immobilier romand entre dans une crise qui durera près d’une décennie.
Les prix reculent. Certaines communes du bassin lémanique mettront quinze ans à retrouver leurs niveaux nominaux de 1990.
Ce précédent est le seul de la période moderne où le coût du crédit et la valeur des actifs se sont dégradés simultanément et durablement en Suisse. Il reste la référence implicite de tous les modèles de stress des banques helvétiques, et il explique pourquoi la charge théorique d’un dossier se calcule aujourd’hui encore à 4,5 % ou 5 %, très au-dessus des taux réels.
La désinflation, ou vingt ans de pente douce
De 1995 à 2007, la courbe descend sans à-coup majeur. Le variable passe sous 5 %, puis sous 4 %. Le fixe à dix ans oscille entre 3 % et 4 %.
C’est la période qui installe une conviction durable chez les propriétaires suisses : le crédit devient structurellement moins cher. Cette conviction n’était pas fausse. Elle était simplement liée à un régime monétaire particulier, celui de la désinflation mondiale, que personne ne présentait comme éternel.
Un marqueur institutionnel apparaît en 2008 : le taux hypothécaire de référence, publié trimestriellement par l’Office fédéral du logement, démarre à 3,50 %. Ce taux moyen du parc suisse deviendra le pivot du rapport entre coût du crédit et niveau des loyers, sujet qui concerne directement les propriétaires bailleurs genevois.
L’anomalie de 2015 à 2021
En janvier 2015, la Banque nationale abandonne le cours plancher face à l’euro et fixe son taux directeur à moins 0,75 %. La Suisse entre dans une séquence qui n’a aucun équivalent historique : sept années de taux négatifs.
Les effets sur le marché hypothécaire sont massifs. Le fixe à dix ans tombe sous 1 %. Certaines offres institutionnelles descendent en dessous de 0,80 % en 2019 et 2021.
Trois conséquences durables :
- une génération entière d’acquéreurs découvre le crédit à un prix qui ne reflète plus le risque ;
- les caisses de pension et les assureurs vie, privés de rendement obligataire, se ruent sur l’hypothèque longue et compriment les marges bancaires ;
- le volume hypothécaire suisse dépasse 1 200 milliards de francs, l’un des ratios d’endettement immobilier par habitant les plus élevés au monde.
Le taux de référence, lui, tombe à 1,25 % en mars 2020. Le stock de dette du pays se refinance intégralement à un coût qu’aucun modèle de 1995 n’aurait toléré.
2022, le rappel
La sortie est rapide. En juin 2022, la Banque nationale relève son taux directeur pour la première fois depuis quinze ans. Trois hausses plus tard, il atteint 1,75 % en juin 2023.
Le marché hypothécaire réagit avant la banque centrale, comme toujours, parce qu’il se finance sur le marché des capitaux et non sur le taux directeur. Le fixe à dix ans franchit les 3 % à l’automne 2022, soit un quadruplement en dix-huit mois. C’est la mécanique décrite dans notre analyse du rôle des lettres de gage dans la formation du taux fixe : la courbe obligataire bouge d’abord, l’offre bancaire suit avec quelques semaines de retard.
Puis le mouvement s’inverse. La Banque nationale abaisse son taux directeur à partir de mars 2024, par paliers, jusqu’à le ramener à zéro en juin 2025. Les niveaux en vigueur se lisent dans notre observatoire des taux, mis à jour à chaque collecte.
Ce que les cycles enseignent réellement
Quatre enseignements résistent à l’examen des trente-cinq dernières années.
La vitesse compte plus que le niveau. Passer de 1 % à 3 % en dix-huit mois détruit davantage de capacité d’emprunt que rester à 4 % pendant dix ans. Le budget d’un ménage s’ajuste à un niveau. Il ne s’ajuste pas à une pente.
Le marché anticipe la banque centrale, jamais l’inverse. Les rendements des lettres de gage ont commencé à monter début 2022, plusieurs mois avant la première hausse du taux directeur. Un emprunteur qui attend la décision officielle pour agir arrive systématiquement en retard d’un cycle.
Aucune période longue n’a été un régime permanent. Ni les 8 % de 1991, ni les taux négatifs de 2019. Les deux ont pourtant été vécus, sur le moment, comme des états de fait.
Le segment du prestige suit une horloge différente. Sur les biens de plus de cinq millions à Cologny ou Genthod, où le financement est souvent partiel et parfois optionnel, la sensibilité au taux est ténue. Les prix y répondent davantage à la rareté foncière et à la mobilité fiscale internationale qu’au coût du crédit.
Décider aujourd’hui sans jouer au prophète
L’histoire ne donne pas de signal d’entrée. Elle donne des ordres de grandeur, et surtout une méthode.
Un emprunteur qui doit trancher maintenant dispose de trois repères concrets. Le premier est la pente de la courbe, c’est-à-dire l’écart entre le deux ans et le dix ans : elle contient déjà l’anticipation collective du marché, et elle fonde le calcul du seuil de bascule entre les durées de taux fixe. Le deuxième est sa propre capacité à absorber une hausse de deux points, testée non pas sur le taux du jour mais sur le taux théorique bancaire. Le troisième est son horizon de détention réel, qui détermine s’il achète un flux ou un actif.
Le reste relève du pari. Et le pari, sur trente-cinq ans de données suisses, n’a jamais eu de rendement statistiquement positif pour l’emprunteur individuel.
Un chiffre pour finir. Entre 1991 et 2021, la charge d’intérêts annuelle d’un million de francs empruntés est passée d’environ 80 000 francs à moins de 10 000. Cette division par huit a fait bien davantage pour la valeur de l’immobilier genevois que n’importe quelle décision d’aménagement du territoire.