Quatre fois par an, un communiqué de trois paragraphes publié par l’Office fédéral du logement décide du revenu locatif de dizaines de milliers de propriétaires genevois.
Personne ne le lit. Presque tout le monde le subit.
Le taux hypothécaire de référence n’est ni le taux directeur de la Banque nationale, ni le taux que propose votre banque, ni celui que suivent les cycles hypothécaires suisses. C’est une moyenne, calculée sur le stock, et ce décalage explique la totalité des malentendus qui l’entourent.
Une moyenne du passé, pas un prix du jour
Le taux de référence correspond au taux d’intérêt moyen pondéré par les volumes de l’ensemble des créances hypothécaires domestiques des banques suisses. Il est arrondi au quart de point et publié le premier jour de mars, juin, septembre et décembre.
Créé en 2008, il démarre à 3,50 %. Il descend ensuite par paliers pendant plus d’une décennie, atteint 1,25 % en mars 2020, puis remonte lorsque le stock se refinance à des conditions plus chères.
La conséquence est structurelle : il réagit avec un retard considérable. Quand le marché monte, le taux de référence met plusieurs trimestres à bouger, parce que le stock ne se refinance qu’au rythme des échéances. Quand le marché baisse, le même retard s’applique en sens inverse.
Un propriétaire qui compare le taux de référence aux niveaux affichés dans notre suivi en direct des taux hypothécaires suisses compare deux objets différents : une moyenne historique et un prix marginal. L’écart entre les deux n’est pas une anomalie. C’est la définition même de l’indicateur.
Ce que déclenche un quart de point
Un mouvement du taux de référence ouvre un droit, dans les deux sens.
À la baisse, le locataire peut demander une réduction de loyer. À la hausse, le bailleur peut notifier une majoration. L’ordre de grandeur, aux niveaux actuels, tourne autour de 3 % de loyer par quart de point, l’effet étant d’autant plus fort que le taux de référence est bas.
Trois précisions décident de tout, et elles sont systématiquement négligées.
Rien n’est automatique. La baisse ne s’applique pas d’office. Le locataire doit la demander, par écrit. Le bailleur doit répondre, motiver un refus éventuel, et il dispose d’arguments légitimes.
La compensation existe. Le bailleur peut opposer à la demande de baisse la hausse des coûts d’entretien et d’exploitation, ainsi que la compensation partielle du renchérissement, plafonnée à 40 % de l’évolution de l’indice des prix à la consommation depuis la dernière fixation. Ces éléments ne s’inventent pas : ils se documentent.
La forme est impérative. Une hausse notifiée autrement que sur la formule officielle agréée par le canton est nulle. Le délai de notification doit précéder d’au moins dix jours le début du délai de résiliation applicable au prochain terme.
Le point de départ, seule bataille qui compte vraiment
La question déterminante n’est pas le taux de référence en vigueur. C’est le taux sur lequel le loyer a été fixé la dernière fois.
Un bail conclu à une époque où le taux de référence était à 3,50 % et jamais adapté depuis n’ouvre aucun droit à réduction tant que le locataire ne peut pas établir cette base. À l’inverse, un loyer fixé en 2020, au plancher de 1,25 %, expose le bailleur à une hausse mécanique dès que le stock se renchérit.
Tout propriétaire de rendement genevois devrait donc tenir, pour chaque lot, une ligne unique : date de dernière fixation, taux de référence retenu, indice des prix à cette date, et état des charges retenues. Ce tableau vaut plus que n’importe quelle analyse de marché.
Ce que Genève ajoute au régime fédéral
Le canton superpose au droit fédéral du bail un dispositif propre, et il est contraignant.
- La loi sur les démolitions, transformations et rénovations, la LDTR, soumet à autorisation les travaux touchant des logements et permet à l’État de fixer les loyers après travaux, pour une durée déterminée. Un bailleur qui compte répercuter intégralement une rénovation sur les loyers découvre parfois que le contrôle cantonal a un autre avis.
- Le contrôle porte aussi sur le changement d’affectation, ce qui limite la conversion de logements en surfaces commerciales ou en meublés.
- Les logements d’utilité publique obéissent à des barèmes distincts, indépendants du taux de référence.
À cela s’ajoute la fiscalité, qui absorbe une partie de tout ajustement. Les revenus locatifs s’imposent au titre du revenu, tandis que le propriétaire occupant relève d’un régime différent, celui de la valeur locative, dont la mécanique est détaillée dans notre décryptage de la fiscalité immobilière genevoise.
Le cas particulier de la PPE louée
Un propriétaire qui loue un lot en copropriété subit une double contrainte, et elle est mal comprise.
Les charges de la communauté suivent le budget voté en assemblée, y compris les alimentations du fonds de rénovation. Le loyer, lui, ne suit pas ce budget : il obéit au droit du bail, qui distingue strictement les frais accessoires répercutables du reste.
Résultat concret : une décision d’assemblée qui triple l’alimentation du fonds de rénovation dégrade immédiatement le rendement net du bailleur, sans lui ouvrir de droit à majoration correspondante. C’est l’une des raisons pour lesquelles la lecture du règlement de PPE et de sa politique de fonds de rénovation précède logiquement tout calcul de rendement locatif.
Ce qu’un bailleur avisé fait le 1er du mois
La publication tombe le premier jour ouvrable de mars, juin, septembre et décembre. La routine tient en quatre gestes.
- Relever le nouveau taux et le comparer, lot par lot, à la base de fixation contractuelle.
- Identifier les baux exposés à une demande de réduction et préparer la contre-argumentation chiffrée, entretien et renchérissement compris, avant de recevoir la lettre.
- Vérifier, pour les baux dont la base est ancienne, si une majoration est notifiable, et respecter scrupuleusement la formule officielle et les délais.
- Documenter la décision, même quand elle consiste à ne rien faire. Une absence de réaction non documentée devient, trois ans plus tard, une position indéfendable devant la commission de conciliation.
Le taux de référence est le seul indicateur du marché immobilier suisse qui produise un effet juridique direct sur un contrat en cours. Il mérite mieux que la note de bas de page qu’il occupe dans la plupart des tableaux de bord patrimoniaux.