Un dirigeant asiatique arrive avec une idée simple : s’installer en Suisse romande sous imposition d’après la dépense, et acheter une propriété avec vue sur le lac. Il pense choisir un paysage.
Il choisit en réalité une administration.
Entre Genève, Vaud et le Valais, le régime fédéral est identique. Sa mise en œuvre ne l’est pas, et l’écart entre les trois cantons se mesure en centaines de milliers de francs annuels. Le cadre général du sujet est traité dans notre guide de la résidence fiscale à Genève pour les expatriés fortunés ; ce qui suit porte sur la comparaison intercantonale, là où se joue la décision.
Le socle fédéral, identique partout
L’imposition d’après la dépense est prévue par la loi fédérale sur l’impôt fédéral direct et par la loi sur l’harmonisation. Elle est ouverte aux personnes de nationalité étrangère qui s’établissent en Suisse pour la première fois, ou après dix ans d’absence, et qui n’y exercent aucune activité lucrative.
La réforme entrée en vigueur en 2016 a durci trois paramètres :
- la base minimale est passée de cinq à sept fois le loyer ou la valeur locative du logement occupé ;
- un plancher fédéral de 400 000 francs de revenu imposable a été introduit ;
- les cantons ont l’obligation de fixer leur propre plancher et d’imposer également la fortune.
À cela s’ajoute le calcul de contrôle, souvent oublié : l’impôt dû ne peut jamais être inférieur à celui qui résulterait de l’imposition ordinaire des revenus de source suisse et des éléments de fortune situés en Suisse. Un forfaitaire qui acquiert un portefeuille immobilier helvétique conséquent voit donc son avantage s’éroder mécaniquement.
Le régime n’est pas marginal. La Suisse compte de l’ordre de quatre mille cinq cents forfaits, très inégalement répartis. Zurich l’a supprimé après une votation en 2009, suivi par Schaffhouse, Appenzell Rhodes-Extérieures et les deux Bâle. L’initiative fédérale visant à l’abolir partout a été rejetée en novembre 2014.
Genève : la pratique la plus exigeante
Le canton a conservé le régime, mais l’applique avec une rigueur qui surprend les conseils habitués à d’autres cantons.
La négociation de la base d’imposition se fait dossier par dossier avec l’administration fiscale cantonale, sur la base d’un état de fortune et d’un train de vie documentés. La multiplication par sept de la valeur locative sert de point de départ, rarement de point d’arrivée.
Le canton applique par ailleurs un bouclier fiscal, qui plafonne la charge combinée revenu et fortune en proportion du revenu net imposable. Ce mécanisme, conçu pour éviter la confiscation, joue un rôle important dans les dossiers à forte fortune et faible revenu, configuration typique du rentier international.
Un point pratique pèse lourd. Genève est un canton dense, où la valeur locative d’une propriété de standing est élevée. Le multiplicateur par sept produit donc une base de départ nettement supérieure à celle d’un canton où le même train de vie coûte moins cher à loger. Le choix du bien détermine la base fiscale, ce qui n’est pas le cas pour un contribuable ordinaire.
Vaud : le volume et la prévisibilité
Vaud accueille l’une des plus fortes concentrations de forfaits de Suisse, autour de l’arc lémanique, de Lausanne à Montreux et sur La Côte.
Deux éléments l’expliquent. Le canton dispose d’une pratique administrative ancienne, stabilisée, et donc prévisible : un conseil sait à peu près ce qu’il va obtenir avant de déposer. Et l’offre immobilière y est plus large, avec des valeurs locatives inférieures à celles des communes genevoises de premier rang à prestations comparables.
La contrepartie est une charge d’impôt sur la fortune qui reste substantielle et une concurrence forte sur les biens de qualité, en particulier entre Nyon et Rolle, où une part significative de la demande vient d’acquéreurs qui ont d’abord regardé Genève.
Valais : la base la plus basse, l’arbitrage le plus net
Le Valais est le canton romand où le coût du logement, donc la base minimale calculée sur la valeur locative, est structurellement le plus faible. Verbier, Crans-Montana et le coteau sierrois concentrent l’essentiel des dossiers.
L’avantage arithmétique est réel. Il se paie ailleurs : éloignement des aéroports internationaux, écosystème bancaire et scolaire moins dense, marché de revente plus étroit et plus saisonnier.
Un point technique mérite attention en station : l’acquisition par un étranger non résident se heurte aux quotas et aux restrictions applicables aux résidences secondaires, cadre que nous détaillons dans notre analyse de la LFAIE et de la Lex Koller. Un forfaitaire qui prend domicile en Suisse sort de ces restrictions, mais la frontière entre domicile réel et résidence de vacances est précisément ce que l’administration vérifie.
Le forfait modifié, angle mort des dossiers mal préparés
Un forfaitaire ordinaire ne peut pas se prévaloir de toutes les conventions de double imposition conclues par la Suisse. Plusieurs partenaires, dont la France, l’Italie, la Belgique, l’Allemagne, l’Autriche, la Norvège, le Canada et les États-Unis, exigent une imposition dite modifiée pour accorder les avantages conventionnels.
Concrètement, le contribuable doit alors intégrer à sa base l’ensemble des revenus provenant de l’État concerné, imposés au taux ordinaire. L’économie fiscale se réduit, mais la protection conventionnelle s’obtient.
Un dossier structuré sans cette analyse peut se retrouver imposé deux fois sur une source de revenus étrangère. C’est l’erreur la plus coûteuse observée sur ce type de situation, et elle survient presque toujours parce que la question du permis de séjour a été traitée avant la question conventionnelle.
Ce que l’immobilier change au calcul
Le forfait n’exonère rien en matière immobilière suisse. Trois postes subsistent intégralement.
- Les droits d’enregistrement et émoluments à l’acquisition, de l’ordre de 3 % à Genève, centimes additionnels compris, auxquels s’ajoutent registre foncier et notaire.
- L’impôt immobilier complémentaire et la valeur locative, qui entrent dans le calcul de contrôle.
- L’impôt sur les bénéfices et gains immobiliers à la revente, avec son barème dégressif intégral. Un forfaitaire qui revend après trois ans supporte 40 % du bénéfice, exactement comme un résident ordinaire.
Ce dernier point réoriente souvent la stratégie d’acquisition vers des biens de détention longue plutôt que vers des opérations, et pousse vers les secteurs à faible rotation décrits dans notre lecture des micro-marchés genevois.
L’ordre dans lequel poser les questions
Les dossiers qui échouent suivent presque toujours la même séquence inversée : on choisit d’abord la maison, puis le canton, puis on découvre le régime.
L’ordre efficace est l’inverse. Déterminer d’abord l’éligibilité et le besoin de convention, ce qui fixe le type de forfait. Négocier ensuite la base avec le canton retenu, ce qui donne une charge annuelle chiffrée. Choisir enfin le bien, en sachant que sa valeur locative alimentera directement cette base pendant toute la durée du séjour.
Un conseiller genevois résume la chose autrement : le forfait n’est pas un tarif, c’est un accord. Et un accord se prépare avant d’acheter la maison, pas après avoir signé la promesse.