Deux propriétaires vendent le même appartement de Champel avec le même bénéfice de 600 000 francs. Le premier l’a détenu dix-huit mois, le second vingt-six ans.
Le premier laisse 300 000 francs au fisc genevois. Le second ne laisse rien.
Ce n’est ni une niche, ni une optimisation. C’est le barème ordinaire de l’impôt sur les bénéfices et gains immobiliers, et il constitue de loin le paramètre fiscal le plus structurant du marché genevois. Il explique la faible rotation de certains secteurs bien mieux que la psychologie des vendeurs, et il complète la mécanique décrite dans notre panorama des impôts du propriétaire genevois.
Un barème qui décroît avec le temps de détention
L’impôt frappe le bénéfice réalisé lors de l’aliénation d’un immeuble ou d’une part d’immeuble situé dans le canton. Son taux ne dépend ni du montant du gain, ni du revenu du contribuable, mais uniquement de la durée pendant laquelle le bien a été possédé.
L’échelle genevoise, appliquée aux personnes physiques dans leur fortune privée, descend par paliers :
- moins de deux ans de détention : 50 %
- de deux à quatre ans : 40 %
- de quatre à six ans : 30 %
- de six à huit ans : 20 %
- de huit à dix ans : 15 %
- de dix à vingt-cinq ans : 10 %
- au-delà de vingt-cinq ans : exonération
Le taux de 50 % la première année n’est pas une coquille. Il vise explicitement la spéculation à court terme, et il l’élimine à peu près complètement du marché résidentiel genevois.
Le calcul du bénéfice, terrain de la vraie discussion
Le taux est mécanique. L’assiette, non.
Le bénéfice imposable correspond à la différence entre le prix d’aliénation et la valeur d’acquisition majorée des impenses. Ce dernier terme est celui qui se plaide.
Sont en principe admis au titre des impenses :
- les frais d’acquisition, droits d’enregistrement, émoluments du registre foncier et honoraires de notaire ;
- les frais de vente, courtage documenté compris ;
- les travaux à plus-value, c’est-à-dire ceux qui augmentent durablement la valeur du bien.
Ne le sont pas les travaux d’entretien courant, déjà déductibles du revenu année après année. La frontière entre entretien et plus-value est la ligne de front classique du contentieux immobilier genevois.
Un exemple concret : le remplacement d’une chaudière à mazout par une pompe à chaleur relève partiellement de l’entretien, partiellement de la plus-value, et la répartition dépend de l’état antérieur de l’installation. C’est l’une des raisons pour lesquelles la conduite d’un chantier de rénovation énergétique sur un bien d’exception doit être documentée facture par facture, dès la première année, et non reconstituée dix ans plus tard au moment de vendre.
La règle d’or : garder les factures trente ans
Le point le plus coûteux de ce régime n’est pas fiscal. Il est archivistique.
Un propriétaire qui vend après vingt ans et qui a perdu les justificatifs de 400 000 francs de travaux à plus-value ne peut pas les faire valoir. L’administration retient alors la valeur d’acquisition nue, et le bénéfice imposable gonfle d’autant.
Trois habitudes suffisent à éviter cela :
- un classeur unique par bien, ouvert le jour de l’acte, contenant l’intégralité des factures d’entreprises, devis validés et autorisations de construire ;
- une distinction opérée dès la réception de chaque facture entre entretien et plus-value, avec la mention portée au dos ;
- la conservation des extraits bancaires prouvant le paiement, l’administration exigeant la preuve du décaissement et pas seulement la facture.
Ce classeur vaut, sur une détention longue, plusieurs dizaines de milliers de francs.
Le report d’imposition, mal compris et souvent perdu
Certaines opérations ne déclenchent pas l’impôt immédiatement mais le reportent, la durée de détention se calculant alors depuis l’acquisition initiale. Les cas classiques sont la succession, la donation, le partage successoral, et le remploi.
Le remploi mérite une attention particulière. Lorsque le produit de la vente d’un logement occupé à titre de résidence principale est réinvesti dans un logement de remplacement en Suisse, également destiné à l’usage propre, l’imposition peut être différée à hauteur du montant réinvesti, dans un délai déterminé.
Deux pièges reviennent. Le remploi ne couvre que la part effectivement réinvestie : vendre à trois millions et racheter à deux millions déclenche l’impôt sur la différence. Et il suppose un usage propre, ce qui exclut un logement acquis pour le mettre en location, ou une villa exploitée en location de courte durée.
Le cas du professionnel de l’immobilier
Une distinction change tout le régime. Le contribuable qualifié de commerçant professionnel d’immeubles ne relève plus du barème dégressif : son bénéfice s’ajoute à son revenu ordinaire et supporte, en plus, les cotisations sociales.
La qualification ne dépend pas d’un titre, mais d’un faisceau d’indices : fréquence des opérations, recours systématique à des fonds étrangers, lien avec l’activité professionnelle, durée courte de détention, travaux réalisés par soi-même. Un particulier qui enchaîne trois acquisitions revendues en cinq ans s’expose sérieusement à cette requalification.
C’est un point à intégrer très en amont, notamment pour un acquéreur qui envisage plusieurs opérations successives via la vente en état futur d’achèvement à Genève.
Ce que le barème fait au marché
L’effet agrégé de ce régime est visible dans les statistiques de transaction.
La marche est brutale entre huit et dix ans, où le taux passe de 20 % à 15 %, puis à 10 %. Elle l’est bien davantage à vingt-cinq ans, où elle tombe à zéro. Un propriétaire qui approche ce seuil n’a aucun intérêt rationnel à vendre avant.
Cela contribue à la liquidité extraordinairement faible de certains micro-marchés, en particulier sur la rive droite où les biens se transmettent plus qu’ils ne se vendent, phénomène décrit dans notre lecture comparée des deux rives genevoises.
L’impôt genevois sur les bénéfices immobiliers n’est donc pas seulement un prélèvement. C’est un instrument de politique foncière, qui produit exactement ce pour quoi il a été conçu : il rend la détention longue nettement plus rentable que l’arbitrage. Reste à savoir si le canton mesure combien cette rareté organisée pèse ensuite sur les prix.